上記の異なる家族構成では、求めるリフォーム内容のニーズが変わっていきます。今までに建てられてきた住宅の多くは、主に「中学〜大学生くらいまでの子どもがいる」家族人数が多い時期に合わせて造られてきました。この家族構成に対応して建てられた50坪ある住宅は、「乳幼児〜中学くらいまでの子どもがいる時期」や「ご夫婦で暮らされる時期」には広すぎる規模になり、使用していない部屋が出てきます。例えば「ご夫婦で暮らされる時期」にリフォームされるなら、50坪を満遍なくピカピカにリフォームすると言うよりは、構造や耐久性、温熱などの優先順に従って、頻繁に使われる部屋にリフォームのコストをシフトした方がよいと言えるでしょう。「乳幼児〜中学くらいまでの子どもがいる時期」に中古住宅を手に入れて、子育てや老後も住もうとお考えの方には、基本的な構造や温熱の性能を十分確保できるようにすることが望ましいでしょう。また、既存住宅の全ての性能が今の仕様に劣っている訳ではありません。優れた部分を活かしたり、近い将来を予測して、費用対効果の高い住宅のリフォームをすることが良いと考えます。

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床下調査：木部の蟻害や腐朽、耐震金物や断熱の有無、設備配管	床下の調査：蟻道からシロアリの活動状況を確認する	小屋裏の調査：漏水箇所、柱や梁の接合部、屋根面の構造を確認する	外部屋根廻りの調査：軒裏の漏水痕（瓦屋根の谷部分）

　高度成長期の建物の場合、 以下のような構造上の欠点が挙げられます。

1. 柱が細いこと
2. 耐震壁が弱い
3. 南側の耐力要素が上下階で繋がりが悪い
4. 床が柔らかい
5. 全体バランスの悪さ

もう一歩すすんで、リスクマネジメントが出来て、コストを抑えることが出来る対処をしておく必要があります。簡単対処するには、以下の方法があります。

1. 主要な柱と梁の接合部（仕口や継手）を外れないように補強する
2. 既存の軸組みに、粘りのある（変形しても耐える）耐震要素（耐震フレームなど）を付け加える
3. 重要な梁（2階より上が載っている）に柱を付け加える
4. 屋根を葺き替えたり、外壁を更新して、建物の軽量化をする⇒建物の重さが減るので地震の力も減る

このような方法を間取りの変更と絡めつつ、バランスをとりながら住宅のリフォームを進めます。ポイントは、力の流れと逆に、基礎⇒1階⇒2階⇒屋根の順に改修のストーリーを見極めることです。

阪神大震災で一階が壊れた住宅	Ｅディフェンスおける耐震実験／左側が耐震補強あり、右側が耐震補強なし	粘り強さを出す耐震フレーム例（構造設計：下山聡氏）	耐震フレーム略図（構造設計：下山聡氏）

■ シロアリ被害
まずは床下と水廻りを調査することから始めます。シロアリの被害は、建物の廻りや基礎下の土壌から始まりますので、玄関廻り、土壌に接した木部など物理的にシロアリを誘導している箇所を重点的に点検します。土が埋め戻された水廻りの床や在来浴室は、非破壊の点検が出来ませんが、何らかの被害があるとみなしてよいでしょう。このような場所の床は、土を撤去して根太組みの床に変更し、浴室はユニットバスに取り替える方がよいでしょう。多くの場合、構造体にシロアリや腐朽菌の被害があります。なお、新築の場合であれば、一体となったべた基礎はシロアリに対して有効なバリアーになりますが、リフォームの場合は既存の基礎にコンクリートを打増しても、隙間がなく打てないので、一概に有効とは言えません。シロアリを誘導する部位の撤去、風通しを良くするなど床下環境を整えることや点検を頻繁に行えるように点検ルートの確保がシロアリ対策として適切です。

■ 漏水による被害
木部の腐朽に繋がります。最も雨水の当たるのは屋根です。その中でも、谷や棟廻りなど一般の部分と異なる部分は、漏水している確率は高いので、小屋裏から点検します。次に屋根の端部です。屋根の端部は妻側の破風板と軒先廻り、壁との取り合いがあります。この中でも、樋の付いた軒先は、不具合が多いので注意して点検をします。軒裏にシミがついているなら、水が廻っている証拠ですので、出来るだけ取り替えた方がよいでしょう。この他は、バルコニーのドレイン廻りや外壁のサッシ廻りのクラックも丁寧に調査して、周辺状況から雨と風の方向を予測して、クラック補修や仕上げの更新を行う方がよいでしょう。
漏水は、物理的な形状そのものと素材の耐久性に左右されます。前者は、屋根の谷や緩い勾配、居室の上のバルコニー、庇の有無がそれにあたります。リフォーム時にこれらを改善すると、コストはかかりますが、素材の修繕頻度は減ります。後者は素材の違いによって、修繕頻度は変わってきます。目標となる建物の使用期間と修繕頻度、コストによって、条件によって適切な答えを出します。

谷の軒先廻り：屋根の谷になっている部分は葺き替える宅	土間の床下部分（便所）：土台と土が接している部分は、土を除いて床をつくり替える	床下点検口：床に点検口を設けて、床下に入れるようにする	天井点検口：バルコニーのドレインがある付近に有る場合はその真下の天井に点検口を設ける

具体的な方法は、適切なパッシブデザイン（十分に断熱する、冬は窓から陽を入れる、夏の日射を遮る、風通しを良くする、外の光を部屋に取り入れて明るくする）にあります。

■ パッシブデザイン
聞きなれない言葉かもしれませんが、その方法は今までにも身近な所に一杯ありました。 例えば…

1. 冬に縁側に陽の光を採り込んでポカポカにする
2. 夜は障子を閉めて保温する
3. 夏にスダレやヨシズを窓の前につけて日射による温度上昇を抑える
4. 陽が落ちれば風を通して、涼をとる

これらの工夫をもう一歩連動して、自然環境と上手く付き合いながら、室温の安定を計ることがパッシブデザインです。難しくありませんが、それぞれの工夫の効果を定量的に把握して計画をたてることや住まいかたが重要になってきます。自然の環境と上手く付き合うのですから、住まい手の方が四季を感じながら、窓を開けたり閉じたりして調整してもらいたと思います。日本の多くの地域は、冬は一定の暖房が必要なほど寒く、夏は厳しい暑さがあります。しかし、春や秋は冷暖房しなくても快適に過ごせます。寒さや暑さを上手く調整してくれるのが窓です。窓に求めたい機能は、眺める、視線を遮る、防犯などの他に、日射を入れる、保温する、日射を遮る、風を通す実に多くあります。逆に、窓は何も能動的なアクションを起こさないと、熱が逃げすぎたり、入り過ぎたりする建物の急所でもあります。季節に応じたモードへ住宅内部を調節することが、パッシブデザインです。

■ 適切な断熱
次に温熱や省エネを建物全体でみておく必要があります。住宅のリフォームでは、断熱工事を外側から行うことと内側から行うことが選択できます。いずれも、解体工事や元に戻すために下地と仕上げの工事が伴います。一般的には、内側よりも外壁の方が仕上げにコストがかかります。外壁の劣化が著しい場合は、外壁を取り外して断熱と耐震と劣化対策を一度に行ってもいいと考えます。一方、断熱以外に外壁に求めることがなければ（劣化上、問題がない時など）、内側から断熱工事をすることが適当だと言えます。また、サッシを取り替える必要がある場合は、内外共に仕上げに影響を与えるので、検討が必要になります。 別の視点でみてみましょう。例えば、夏は風通しがよい伝統的な古民家の場合はどうでしょう。住まい手の人数が少ない割に規模（面積）が大きく、冬の寒さだけを何とかしたいと考えられている場合です。伝統的な造りの解放感を活かして、費用対効果を上げる方法は、LDKと水廻り、寝室だけを断熱して建具で区切ってしまう方法です。もちろん、夏や中間期（春や秋）は、今まで通り全部を利用して、冬の寒い時期だけを区切った部屋を中心に利用すると、無駄な費用を使わなくても、目的が達成されます。LDKと水廻り、寝室を暖かく区切っておけば、冬の夜に起こりやすいシートショック対策になります。

断熱：天井や壁の内側から断熱する宅	窓から熱が逃げるのを少なくする／既存のサッシの内側に樹脂製の内窓を設ける	夏の日射を遮る工夫／サッシにルーバー付き雨戸を設ける	夏の日射を遮る／窓の外側に外付けブラインドを付ける